Коли людина купує квартиру в будинку, який ще будується, вона не отримує одразу право власності: квартири як об’єкта нерухомості юридично ще не існує. Натомість покупець набуває майнові права на майбутню квартиру. Від того, як вони оформлені і зареєстровані, залежить захист ваших грошей до моменту отримання ключів. Пояснюємо без юридичного жаргону.
Майнові права це: визначення простими словами
Майнові права на квартиру в новобудові – це право покупця вимагати передання йому у власність конкретної квартири (за номером, площею, поверхом і секцією) після завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію. Цивільний кодекс України відносить майнові права до майна, тобто їх можна купувати, продавати, успадковувати і передавати в заставу банку.
Інакше кажучи, це закріплене документами очікування власності. Право власності виникає пізніше, коли будинок прийнятий в експлуатацію і за вами зареєстровано готову квартиру.
Майнові права і право власності: різниця в таблиці
| Критерій | Майнові права | Право власності |
| Коли виникають | під час будівництва, після укладення договору і оплати | після введення будинку в експлуатацію та реєстрації |
| Об’єкт | майбутня квартира за проєктом | готова квартира з адресою і технічним паспортом |
| Де фіксуються | Державний реєстр речових прав (для об’єктів за законом 2022 року) | Державний реєстр речових прав |
| Можна жити в квартирі | ні | так |
| Можна продати | так, через відступлення майнових прав | так, за договором купівлі-продажу |
| Можна передати в заставу | так | так |
Закон про об’єкти майбутнього будівництва: що змінилося
Ключовий документ для ринку новобудов – Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Він набрав чинності 10 жовтня 2022 року і обов’язкова реєстрація майнових прав діє для об’єктів, які отримали дозвільні документи після цієї дати. Головні зміни для покупця:
- майнові права на кожну квартиру реєструються в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як і право власності;
- продати одну квартиру двом покупцям стає технічно неможливо, бо реєстр бачить, за ким уже записані права;
- перший набувач отримує голос у рішеннях, що змінюють проєкт: збільшення поверховості чи використання спільних площ потребує згоди покупців;
- після введення будинку в експлуатацію майнові права перетворюються на право власності майже автоматично, без повторного збору документів покупцем.
Для проєктів, що почали будуватися раніше, діють інші механізми: інвестиційні договори, фонди фінансування будівництва, попередні договори. Вони законні, але потребують уважнішої перевірки документів.
Які документи перевірити до підписання договору
- Документ на землю: право власності або оренди ділянки саме під цей об’єкт, цільове призначення для житлової забудови.
- Дозвіл на виконання будівельних робіт в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
- Містобудівні умови і обмеження з допустимою поверховістю.
- Запис про майнові права на обрану квартиру в Державному реєстрі речових прав, якщо проєкт підпадає під дію закону 2022 року.
- Відсутність обтяжень: арештів, застав на користь третіх осіб.
- Договір: точна площа, номер, поверх, ціна за метр, порядок перерахунку за фактичними обмірами, строки, відповідальність сторін.
Частину цих даних покупець може побачити сам через публічні реєстри, решту надає відділ продажів. Системні забудовники не ухиляються від таких запитів. РІЕЛ будує з 2003 року, очолив рейтинг найбільших забудовників Львова за 2025 рік і входить у п’ятірку девелоперів країни за обсягом зданого житла під час повномасштабної війни, тому перелік документів покупцю ЖК Father надають на етапі консультації. Корисний перелік питань зібрано на сторінці Покупцям ЖК Father.
Договір купівлі-продажу майнових прав: на що дивитися
Договір купівлі-продажу майнових прав – поширена форма угоди на первинному ринку. Зверніть увагу на такі пункти:
- предмет договору: не «квартира», а саме майнові права на неї з технічними характеристиками;
- ціна і графік платежів, включно з умовами розстрочки та наслідками прострочення;
- перерахунок площі: що відбувається, якщо після обмірів БТІ площа більша чи менша;
- строк введення в експлуатацію і відповідальність забудовника за затримку;
- комплектація квартири: вікна, вхідні двері, опалення, лічильники, стан стін і підлоги;
- порядок передачі: акт приймання-передачі і реєстрація права власності.
Як майнові права стають правом власності
Послідовність виглядає так:
- Будинок завершено, забудовник отримує сертифікат про прийняття в експлуатацію.
- Об’єкту присвоюється поштова адреса, проводяться технічна інвентаризація та обміри.
- Покупець повністю розраховується, підписує акт приймання-передачі.
- Право власності реєструється в Державному реєстрі речових прав, покупець отримує витяг.
Для ЖК Father перша черга запланована до здачі в третьому кварталі 2027 року, друга черга вже в продажу. Поки триває будівництво, покупець має права на майбутню квартиру, закріплені договором, а після введення будинку в експлуатацію реєструє її у власність. Форму договору і порядок реєстрації для конкретної секції уточнюйте у відділі продажів.
Ризики і як їх зменшити
- Затримка будівництва. Перевірте, скільки об’єктів забудовник уже здав і наскільки дотримувався строків.
- Зміна проєкту. Закон 2022 року вимагає згоди набувачів, але читайте пункти договору про можливі зміни.
- Подвійний продаж. Державний реєстр практично виключає цю схему.
- Перепродаж до здачі. Відступлення прав можливе, але податкові наслідки і згоду забудовника уточнюйте заздалегідь.
Часті запитання про майнові права
Що таке майнові права на квартиру?
Право вимагати передання у власність конкретної квартири після завершення будівництва; до цього моменту покупець володіє майновими правами, а не квартирою.
Чим майнові права відрізняються від права власності?
Майнові права стосуються майбутнього об’єкта, право власності виникає після введення будинку в експлуатацію і реєстрації квартири.
Чи можна продати майнові права на квартиру?
Так, через договір відступлення майнових прав, зазвичай за участю забудовника.
Де перевірити майнові права?
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо об’єкт будується за законом 2022 року.
Чи можна оформити іпотеку на майнові права?
Так, банки приймають майнові права в заставу, зокрема за програмою єОселя, якщо об’єкт і забудовник відповідають її вимогам.