Одна цифра проти рекламних обіцянок. За ринковими оглядами 2025-2026 років, ремонт квартири у Львові обходиться в 7 000-12 000 грн/м² без меблів та техніки, тоді як підрядники в оголошеннях називають 1 700-2 600. Обидві цифри правдиві, просто друга описує самі роботи, без матеріалів.
Саме тут ламається більшість домашніх кошторисів. Людина рахує ремонт за прайсом бригади, отримує 100 тис., а через чотири місяці бачить у виписці втричі більшу суму.
Нижче розкладка ремонту з п’яти етапів. Формат опису однаковий: тривалість, вилка бюджету за квадратний метр, найдорожча помилка. Робочий приклад це однокімнатна квартира 48 м², стартове планування ЖК Father на Підзамче.
Етап 1. Проєкт: 3-6 тижнів, 200-500 грн/м²
Ремонт квартири в новобудові починається не з демонтажу, а з креслень, бо демонтувати майже нічого.
Склад проєкту: обмірне креслення, план розстановки меблів, схема розеток та виводів освітлення, розводка сантехніки, розкладка плитки, специфікація закупівлі. Версія з візуалізаціями дорожча й додає 2-4 тижні.
Вилка 2026 року: технічний варіант без візуалізацій від 200 грн/м², повний дизайн-проєкт 400-900 у львівських студіях. Для 48 квадратів це 10-43 тис.
Питання, яке ставлять частіше за інші: чи можна обійтися взагалі без креслень. Можна, якщо ви робите ремонт удруге та чітко бачите результат. Інакше папір окупається на електриці: одна переробка розеток після штукатурки з’їдає більше, ніж коштував проєкт.
Типова помилка: замовляти проєкт до отримання ключів, без обмірів по факту. Реальні розміри помешкання відрізняються від плану забудовника на 2-5 см, тому плитка, розкроєна за паперовим кресленням, не зійдеться.
Ще одне рішення приймають одразу: хто веде ремонт. Варіантів три. Генпідрядник під ключ дорожчий на 15-25%, зате знімає координацію. Бригада з майстром обійдеться дешевше, але вимагає вашої присутності раз на кілька днів. Найм окремих спеціалістів найдоступніший та найризикованіший, бо стики між роботами нікому контролювати.
Етап 2. Чорнові роботи: 4-8 тижнів, 1 800-2 600 грн/м²
Найбрудніша й найважливіша частина ремонту: перегородки, штукатурка, стяжка підлоги, підготовка відкосів, гідроізоляція санвузла.
Прайси українських підрядників, гривень за квадратний метр: стяжка 150-250, штукатурка цементною сумішшю 160-250, шпаклівка під фарбування 140-185, ґрунтовка 28-30. Матеріали додають приблизно стільки ж, іноді більше.
Чорновий ремонт однокімнатної 48 м² обходиться в 85-125 тис. разом із закупкою.
Тривалість диктує не бригада, а фізика. Цементна основа набирає міцність близько 28 днів, класти на неї фінішне покриття зарано. Прискорення обертається тріщинами.
Прорахунок, який повторюється: економія на вирівнюванні площин під фарбу. Різниця між шпаклівкою під шпалери та під фарбу складає 40-60 гривень за квадрат, а бічне світло від вікна показує кожну хвилю без винятку.
Наступна стосується сміття. Чорновий цикл дає 3-6 кубометрів будівельних відходів, складувати їх ні в дворі, ні в під’їзді новобудови не дозволять. Контейнер обійдеться в 3-6 тис., а цю статтю домашні кошториси пропускають майже завжди.
Етап 3. Інженерія: 3-5 тижнів, 1 500-2 400 грн/м²
Електрика, водопостачання, каналізація, вентиляція, обв’язка котла, тепла підлога. Цикл іде паралельно з чорновим, частково всередині нього, бо штроби прокладають раніше.
Орієнтир для 48 квадратів: 75-115 тис. з матеріалами. Сюди входять лінії на 40-60 електроточок, щиток з автоматами, водорозетки, колектор теплої підлоги в санвузлі.
Обв’язка індивідуального газового котла це окрема стаття, 25-40 тис. У ЖК Father котел передбачений комплектацією, тобто обладнання купувати не треба, зате розведення опалення, радіатори та підключення лягають на власника.
Кількість електроточок стабільно недооцінюють. Реалістична цифра для однокімнатної це 45-55 виводів з урахуванням кухні, робочого місця, санвузла. Типові проєкти закладають удвічі менше.
Промах дорогий та непомітний: приховані комунікації без фотофіксації. Перед штукатуркою зніміть кожну площину на телефон, поклавши в кадр рулетку. Через рік, коли доведеться свердлити отвір під полицю, знімки врятують кабель.
Окремо про вентиляцію. У новобудові з герметичними вікнами природна витяжка працює лише за наявності припливу. Без припливних клапанів або компактної рекуперації взимку на відкосах збирається конденсат. Клапан оцінюють у 1,5-3 тисячі за штуку, рекуператор для окремої кімнати 15-30.
Етап 4. Чистові роботи: 6-10 тижнів, 3 500-5 500 грн/м²
Видима частина ремонту: фарбування, плитка, підлогове покриття, стелі, міжкімнатні двері, сантехніка, освітлення.
Розцінки 2026 року, грн/м²: укладання плитки 300-380, фарбування стін 200-250, натяжна стеля 680, монтаж ламінату від 250. Розкид у закупівлі найбільший: ламінат від 400 до 2 500, кераміка від 500 до 4 000.
Чистовий цикл забирає 170-265 тис. з матеріалами середнього сегмента. Саме тут кошторис ремонту квартири зростає найшвидше, бо кожен вибір множиться на площу.
Календар розтягує логістика, а не праця. Плитку везуть 2-4 тижні, двері під замовлення 3-6 тижнів, сантехніку іноді довше. Замовляти все це треба ще на інженерії, а не тоді, коли майстри вже готові монтувати.
Класична пастка: купувати кераміку партіями. Різні партії однієї моделі дають різний відтінок, помітний на суміжних стінах. Рахуйте площу із запасом 10-12%, беріть за один раз.
Черговість усередині циклу теж важить. Стелю фарбують раніше за підлогу, міжкімнатні полотна вішають після стін, сантехніку ставлять останньою. Порушення послідовності означає або переробку, або захисні плівки на всьому, що вже змонтовано.
Етап 5. Меблі і техніка: 4-12 тижнів, 3 000-8 000 грн/м²
Формально це вже не ремонт квартири в новобудові, фактично без такого етапу жити в ній неможливо.
Кухня під замовлення виготовляється 4-8 тижнів, коштує 60-200 тис. залежно від фасадів та фурнітури. Шафа-купе з гардеробною ще 30-80. Побутова техніка 60-150. М’які меблі 25-90.
Разом виходить 145-385 тисяч гривень, або 3 000-8 000 за квадрат.
Саме цей блок найлегше розтягнути в часі. При обмеженому бюджеті ремонт закривають повністю, а обстановку докуповують поступово: спершу кухня, ліжко, холодильник, потім усе інше. Зворотна схема, коли економлять на чорновому циклі заради дорогого дивана, працює погано.
Прорахунок, який виправляють довбанням щойно покладеної кераміки: гарнітур обирають наприкінці оздоблення. Вивід під витяжку, розетки за фасадами, точка води під посудомийку прив’язані до конкретного проєкту кухні.
Що вже змонтував забудовник і не входить у ваш кошторис
Квартири ЖК Father передають у комплектації, яка закриває частину витрат ще до старту.
Встановлені вхідні двері. У кошторисах ремонту це стаття 12-30 тис., яку рахувати не доведеться.
Лічильники електроенергії та води вже стоять. Економія не тільки на приладах, а й на процедурі опломбування та реєстрації.
Газовий котел передбачений комплектацією. Ринкова ціна двоконтурного настінного апарата станом на 2025-2026 роки становить 25-55 тис.
Скління виконане під час будівництва: шестикамерний металопластиковий профіль, двокамерний склопакет. Заміну вікон часто закладають у бюджет вторинного житла, у новобудові вона відпадає.
Стіни з газоблоку та керамоблоку зведені, висота стелі 2,7 м. Перегородки монтують лише під ваше перепланування, а не по всій площі.
Чого немає: стяжки, штукатурки, розведення електрики та сантехніки всередині квартири, радіаторів, міжкімнатних дверей, усього фінішного оздоблення.
Зведена таблиця етапів
| Етап | Термін, тижнів | Бюджет, грн/м² | Разом на 48 м², тис. |
|---|---|---|---|
| Проєкт | 3-6 | 200-900 | 10-43 |
| Чорнові роботи | 4-8 | 1 800-2 600 | 85-125 |
| Інженерія | 3-5 | 1 500-2 400 | 75-115 |
| Чистові роботи | 6-10 | 3 500-5 500 | 170-265 |
| Меблі і техніка | 4-12 | 3 000-8 000 | 145-385 |
Рядки не додаються лінійно: інженерія частково ховається всередині чорнового етапу, а обстановку замовляють паралельно з чистовими роботами.
Скільки виходить разом і за який час
Чотири перші позиції без обстановки дають 340-505 тисяч, тобто 7 100-10 500 грн/м². Збігається з ринковим орієнтиром для Львова.
З технікою й меблями сума виростає до 485-890 тисяч, або 10 100-18 500 грн/м².
Календар ремонту при послідовній роботі однієї бригади: 5-7 місяців від старту проєктування до заселення. Косметичний рівень укладається в 2-3 місяці, дизайнерський розтягується на 6-9. Обіцянка вкластися в 60 днів означає або кілька бригад одночасно, або порушення технологічних пауз.
Три поради, які економлять найбільше без втрати якості. Перша: закладайте резерв 15-20% кошторису, він витрачається завжди. Друга: фіксуйте в договорі обсяг та ціну одиниці роботи, а не підсумкову суму, інакше кожне доповнення стане предметом торгу. Третя: не починайте ремонт квартири в новобудові в перший опалювальний сезон, якщо є можливість зачекати, бо конструкції ще віддають будівельну вологу.
Остання практична деталь. Дата введення будинку в експлуатацію та день, коли до квартири везуть матеріали, розходяться щонайменше на місяць-два. Плануйте ремонт від фактичного отримання ключів, а не від кварталу здачі.
Побутовий момент для всіх, хто заїжджає одночасно. Ремонт квартири в новобудові йде хвилею приблизно рік від заселення, тому шум від сусідів неминучий, а години гучних робіт регламентує ОСББ чи керуюча компанія. Дізнатися правила варто до того, як майстри вийдуть на об’єкт.