Отримати ключі від квартири в новобудові означає стати не лише власником помешкання, а й співвласником усього будинку: даху, ліфтів, підвалу, сходів, інженерних мереж і прибудинкової території. Хтось має організувати прибирання, обслуговування котелень і ліфтів, вивезення сміття і ремонти. У більшості сучасних будинків цю роль бере на себе ОСББ. Розбираємо, що таке ОСББ на практиці, як воно працює і що кожен мешканець може з ним зробити.
Що таке ОСББ і ОСББ це: визначення
ОСББ – це об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, неприбуткова юридична особа, яку створюють власники квартир і нежитлових приміщень для спільного управління, утримання і використання спільного майна будинку. Діяльність ОСББ регулює Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», а загальні правила управління будинками визначає Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Простіше кажучи, ОСББ – це «рада власників», яка сама вирішує, кого найняти для обслуговування, скільки платити і на що витрачати гроші будинку.
Що належить до спільного майна будинку
| Категорія | Приклади |
| Конструкції | фундамент, несучі стіни, дах, фасад, міжповерхові перекриття |
| Приміщення загального користування | під’їзди, сходові клітки, коридори, ліфтові холи, технічні поверхи |
| Інженерні системи | стояки водо- і газопостачання, каналізація, електрощитові, вентканали |
| Обладнання | ліфти, насосні станції, системи відеоспостереження і доступу |
| Територія | прибудинкова ділянка, дитячі та спортивні майданчики, озеленення |
Квартира і все, що всередині неї після відгалуження від стояків, належить власнику. Усе інше утримується спільно, пропорційно площі кожного приміщення.
Три способи управляти будинком
Закон передбачає три моделі, і співвласники можуть обрати будь-яку:
- ОСББ. Власники створюють юридичну особу, обирають правління і самі укладають договори з підрядниками.
- Управитель. Співвласники на загальних зборах обирають професійну компанію, яка за договором відповідає за обслуговування.
- ОСББ плюс управитель. Об’єднання існує, але передає щоденну роботу професійному управителю, залишаючи за собою контроль і затвердження кошторису.
У новобудові на старті будинок зазвичай обслуговує управитель або експлуатаційна служба, яку залучає забудовник, щоб у день заселення вже працювали ліфти, прибирання і охорона. Згодом співвласники самі вирішують, чи залишити цю модель, чи створити ОСББ.
ОСББ чи управитель: порівняння
| Критерій | ОСББ | Управитель без ОСББ |
| Хто ухвалює рішення | загальні збори і правління | управитель у межах договору |
| Контроль витрат | повний, кошторис затверджують співвласники | за звітами управителя |
| Участь мешканців | потрібна активна ініціативна група | мінімальна |
| Доступ до державних програм і грантів | так, зокрема на енергоефективність | обмежений |
| Професійність обслуговування | залежить від обраних підрядників | закладена в договір |
Гібридна модель, коли ОСББ наймає управителя, часто виявляється оптимальною для великих житлових комплексів: мешканці контролюють гроші, а фахівці відповідають за техніку.
Як створити ОСББ у новобудові: покроково
- Ініціативна група з кількох власників готує проєкт статуту і список співвласників.
- Повідомлення про установчі збори надсилається всім власникам письмово щонайменше за 14 днів.
- Установчі збори ухвалюють рішення про створення, затверджують статут і обирають правління. Якщо кворуму не набрано, дозволено письмове опитування.
- Державна реєстрація юридичної особи через ЦНАП або нотаріуса.
- Відкриття рахунку, затвердження кошторису і розміру внесків.
- Прийняття будинку в управління з технічною документацією від забудовника або попереднього управителя.
Рішення про створення ОСББ вважається ухваленим, якщо за нього проголосували власники, яким належить більше половини загальної площі приміщень будинку.
Скільки коштує утримання і з чого складаються внески
Внесок на утримання будинку розраховується за квадратний метр і покриває прибирання, обслуговування ліфтів і інженерних систем, освітлення місць загального користування, вивезення сміття, догляд за територією, бухгалтерію і зарплату персоналу. Окремо ОСББ може формувати ремонтний фонд на заміну обладнання в майбутньому.
Нові будинки мають перевагу: перші роки не потрібні капітальні ремонти, тому внески йдуть на поточне обслуговування і накопичення. Інженерія ЖК Father також знижує спільні витрати на опалення: у кожній квартирі стоїть власний двоконтурний котел, тож мешканці не утримують спільну котельню і платять за газ індивідуально за своїм лічильником.
Що ОСББ вирішує для життя в ЖК
Для сімейного комплексу правила співжиття важливіші за ремонт даху. Саме через загальні збори мешканці домовляються про режим роботи дитячих майданчиків, правила вигулу собак, облаштування велопарковок, регламент ремонтних робіт, використання двору з фонтаном і зелених зон. Територія ЖК Father вільна від автомобілів: мешканці паркуються під землею, у паркінгу, який також виконує функцію укриття. Утримання паркінгу, системи доступу і відеоспостереження стане однією з ключових статей кошторису, тому до цих питань варто підготуватися заздалегідь. Як задумано простір двору, пояснює розділ про сімейну концепцію комплексу.
Права та обов’язки співвласника
Права: брати участь у загальних зборах і голосувати, обиратися до правління, отримувати звіти про використання коштів, оскаржувати рішення, користуватися спільним майном.
Обов’язки: вчасно сплачувати внески, дотримуватися статуту і рішень зборів, не порушувати права сусідів, забезпечувати доступ до інженерних мереж у квартирі для огляду чи аварійних робіт, відшкодовувати шкоду спільному майну.
Часті запитання про ОСББ
Що таке ОСББ простими словами?
Юридична особа, яку створюють власники квартир, щоб разом керувати будинком, наймати підрядників і контролювати витрати.
Що входить в обов’язки ОСББ?
Утримання спільного майна, укладення договорів на обслуговування, формування кошторису, звітність перед співвласниками.
Яка різниця між ЖЕК і ОСББ?
ЖЕК був комунальним підприємством, яке призначала влада; ОСББ створюють і контролюють самі власники.
Хто входить в ОСББ?
Усі власники квартир і нежитлових приміщень будинку, які стали членами об’єднання; рішення зборів обов’язкові для всіх співвласників.
Чи обов’язково створювати ОСББ у новобудові?
Ні, співвласники можуть обрати управителя без створення ОСББ або поєднати обидві моделі.