Ціна в прайсі забудовника та сума, яка реально йде з рахунку, відрізняються на 0,5-3%. Для однокімнатної за 3,1 млн грн це 15-90 тис. зверху. Розберемо витрати при купівлі квартири по хронології угоди: від бронювання до моменту, коли ви вставляєте ключ у замок. Кожна стаття подана вилкою у гривнях або відсотках, щоб кошторис можна було зібрати під власний бюджет.
Одразу розділимо два сценарії. На вторинному ринку більшу частину податкового навантаження несе продавець, але воно закладається в ціну. На первинці структура інша: податків на продаж немає, зате з’являються платежі за реєстрацію майбутнього об’єкта, технічну документацію. Тарифи нижче актуальні на 2026 рік, їх переглядають щороку, услід за прожитковим мінімумом. Усі вилки нижче подані в тисячах гривень, якщо поруч не стоїть інша позначка.
1. Бронювання
Діапазон: 10-50, іноді фіксований відсоток вартості.
Єдина витрата при купівлі квартири, яка виникає до того, як ви ухвалили остаточне рішення. Платіж майже завжди зараховується в ціну. Головне питання до договору бронювання інше: що станеться із цією сумою, якщо ви передумаєте. Варіантів три: повертається повністю, повертається частково, не повертається взагалі. Останній зустрічається частіше, ніж хочеться.
Строк броні зазвичай 5-14 днів. Якщо плануєте іпотеку, просіть довший: банк не встигне за тиждень.
2. Перевірка об’єкта та юридичний супровід
Розкид великий: 0,2 самотужки, до 15 у юриста. Найдешевша позиція кошторису, вона ж та, на якій найчастіше економлять даремно.
Самостійна перевірка через відкриті реєстри коштує майже нічого. Інформаційна довідка про речові права обійдеться у 80 грн, витяг із кадастрової карти близько 107. Юрист, який веде угоду в новобудові, бере 5-15, разова витрата, яка іноді економить набагато більше. Що саме дивитись у реєстрах, ми розписали в чек-листі перевірки забудовника.
3. Оцінка нерухомості
Коридор: 1,5-5. Звіт дійсний 6 місяців.
Оцінка потрібна банку та нотаріусу. За прямим договором у новобудові вона обов’язкова не завжди, в іпотечних угодах та на вторинному ринку без неї не обійтись. Оцінювач має бути внесений до державного реєстру суб’єктів оціночної діяльності, інакше звіт не приймуть.
4. Послуги нотаріуса
По обласних центрах: 8-12. Складні угоди, де кілька власників, діти або іпотека: 15-25. У Києві верхня межа вища, до 18 за стандартну угоду.
Закон встановлює мінімальний тариф за посвідчення, решта плата за роботу: підготовка проєкту договору, перевірка реєстрів, реєстраційні дії. Хто оплачує послуги нотаріуса, вирішують сторони. На вторинці поширена схема 50 на 50, на первинці рахунок найчастіше закриває покупець, а іноді ці гроші вже включені в розрахунок забудовника. Питання варто поставити до підписання, а не після. Різниця в десять тисяч на тлі трьох мільйонів здається дрібницею рівно до моменту, коли рахунок виставляють вам.
5. Держмито і 1% до Пенсійного фонду
Держмито: 1% від суми договору. За загальним правилом його сплачує продавець, на практиці сторони домовляються та часто ділять навпіл.
Збір до Пенсійного фонду: 1% від вартості житла, платить покупець, до нотаріального посвідчення угоди.
Два уточнення, що реально економлять гроші.
Перше. На первинці держмито у класичному вигляді не виникає: угода з девелопером не є купівлею-продажем між фізичними особами, тому набір платежів інший.
Друге. Від пенсійного відсотка звільняються ті, хто купує житло вперше, особи на квартирному обліку, а також інвестори, що вкладають кошти в будівництво, а не купують готове помешкання. Пільгу треба підтвердити документально до підписання: заявою та довідкою про відсутність нерухомості у власності. Якщо пільгу не підтвердили, а суму сплатили, повертати доведеться через Пенсійний фонд, а при відмові через суд. Довго і не завжди результативно.
Для орієнтиру: 1% від 3,1 млн дає 31 тис. Сума, заради якої варто витратити день на довідки. У кошторисі вона найбільша після самої ціни, водночас єдина, яку можна законно обнулити.
6. Податки продавця, які ви оплачуєте в ціні
Прямо покупця воно не стосується, але формує цінник на вторинці, тому цифри треба знати.
Продавець сплачує ПДФО та військовий збір. Якщо продаж житла перший за календарний рік, а об’єкт у власності понад 3 роки, ПДФО дорівнює нулю. Якщо володіння менше, ставка 5% ПДФО плюс 5% військового збору. Другий та наступні продажі за рік оподатковуються за ставкою 18% плюс 5%, разом 23%.
База рахується за найбільшою з трьох величин: ціна в договорі, оцінка, нормативна грошова оцінка.
Логіка тут пряма. Продавець, у якого високе податкове навантаження, закладає його в ціну лота. На первинці цього шару немає взагалі. Рідкісний випадок, коли новобудова дешевша не тільки за метром.
7. Реєстрація права власності
Тарифи прив’язані до прожиткового мінімуму для працездатних осіб, у 2026 році 3 328 грн. Ця стаття витрат при купівлі квартири залежить не від ціни лота, а від строку, за який ви хочете отримати запис у реєстрі.
| Як швидко | Вартість, грн |
|---|---|
| протягом двох годин | 16 640 |
| за добу | 6 660 |
| за дві доби | 3 330 |
| стандартні п’ять днів | 330 |
Витяг про право власності обійдеться у ті самі 80, а виправлення технічної помилки у 130.
Переплачувати за швидкість має сенс тільки тоді, коли угода прив’язана до жорсткого дедлайну. У звичайній ситуації переплата в 16 тисяч за кілька годин не виправдана.
Оплачує реєстрацію покупець. Реєстраційну дію виконує нотаріус, який посвідчував договір, або державний реєстратор через центр надання адміністративних послуг.
8. Технічний паспорт та підключення
Технічний паспорт: 800-2 500 грн залежно від міста та виконавця робіт. Оформлюють після введення будинку в експлуатацію, за результатами обмірів.
Далі йдуть договори з постачальниками: електроенергія, вода, газ, вивезення відходів. Самі вони безкоштовні, але при оформленні можуть виникнути платежі за опломбування лічильників, перше технічне обслуговування котла.
9. Комунальні платежі за квартиру в перші місяці
Тут усе визначається площею та сезоном.
Платіжки починають приходити після підписання акта приймання-передачі, а не з дня заселення. Коли житло стоїть без ремонту півроку, ви все одно платите внесок на утримання будинку, мінімальні обсяги за лічильниками. Для однокімнатної кілька сотень гривень на місяць поза опалювальним сезоном. Детальний розбір платіжки в новобудові ми винесли в окремий матеріал.
10. Готівковий ліміт та банківські комісії
Розрахунки готівкою між фізичною особою та підприємством обмежені 50 тисячами гривень на день. Решта йде безготівково, а це комісія банку за переказ, зазвичай 0,2-1%, обмежена верхнім порогом. На 2,5 млн виходить кілька сотень або кілька тисяч гривень за тарифом банку.
Деталь, яку варто уточнити заздалегідь: не всі банки проводять великі перекази день у день. Іноді платіж зависає на добу, а дата підписання зсувається.
Зведений кошторис витрат при купівлі квартири 48,42 м²
Візьмемо однокімнатну 48,42 м² за ціною від 3 136 053 грн станом на момент публікації. Сценарій: первинка, покупець купує житло вперше, розрахунок без іпотеки. У таблиці зібрані всі витрати при купівлі квартири понад ціну договору.
| Стаття | Сума, тис. грн |
|---|---|
| Бронювання (йде в рахунок вартості) | 0 |
| Юридична перевірка, реєстрові довідки | 0,2-15 |
| Послуги нотаріуса | 8-12 |
| Збір до Пенсійного фонду з підтвердженою пільгою | 0 |
| Реєстрація права власності, 5 днів | 0,33 |
| Технічний паспорт | 0,8-2,5 |
| Банківська комісія за переказ | 0,5-5 |
| Разом понад вартість житла | 9,8-34,8 |
Той самий сценарій без права на пільгу додає ще 31,4, підсумок піднімається до 41-66 тис.
Для порівняння: на вторинці до переліку додаються оцінка, часто комісія ріелтора 3-5% плюс половина держмита. Витрати при купівлі квартири на вторинному ринку рідко вкладаються у 3% ціни лота, а разом із ріелторською комісією легко доходять до 5-6%.
Яких витрат при купівлі квартири тут немає
Дві великі статті свідомо винесені за дужки, бо вони не належать до угоди.
Ремонт та меблі. Базовий рівень оздоблення коштує 9-14 тис. грн за м², тож на 48 метрах сума перевищує всі супутні витрати при купівлі квартири разом узяті у двадцять разів. Ремонт ми розібрали окремо, по етапах.
Паркомісце. Окремий предмет договору та окрема ціна, у вартість житла вона не входить.
Що вже входить у ціну квартири в ЖК Father
Частину позицій, що їх покупці новобудов закладають окремим рядком, у цьому проєкті закрито на етапі передачі ключів.
Квартира передається з вхідними дверима, лічильниками електроенергії та води, встановленим газовим котлом. На ринку три статті, які часто оплачують самостійно: комплект дверей із монтажем 12-25 тис., індивідуальний котел та його підключення від 25 тис., лічильники з опломбуванням ще кілька тисяч.
Вікна вже змонтовані: 6-камерний металопластиковий профіль із двокамерним склопакетом. Заміна вікон у новому житлі стає витратою для покупців дешевших об’єктів, де профіль тонший.
Підземний паркінг на 48 місць плюс гостьовий наземний знімають окрему статтю на оренду місця поза комплексом. Машиномісць під землею менше, ніж квартир, тому частина мешканців користуватиметься наземним та тимчасовими стоянками навколо комплексу. Чесне обмеження, врахувати його в розрахунках краще заздалегідь.
Про що домовитись, щоб не додати собі витрат
Три речі, які варто зафіксувати письмово.
Хто оплачує послуги нотаріуса. Що відбувається із платою за бронювання при вашій відмові. І як рахується різниця площі за результатами обмірів.
Останній пункт найдорожчий. Розбіжність у 0,5 м² при ціні близько 65 тис. грн за метр дає понад 32 тис. У договорі має бути прописано, в який бік та в які строки проводиться перерахунок, чи є неоподатковуваний коридор відхилення.
Витрати при купівлі квартири на первинному ринку прогнозуються краще, ніж на вторинному. Причина проста: тут немає ланцюжка попередніх власників, податків продавця, ріелторської комісії, тому кошторис збирається за фіксованими тарифами, а не за домовленостями.
Але працює воно тільки за умови, що ви прочитали договір повністю, а не по діагоналі, і поставили три питання вище до внесення першого платежу.