Сім пунктів, відкриті реєстри та приблизно дві години часу. Цього достатньо, щоб зрозуміти, з ким ви маєте справу, ще до внеску за бронювання. Нижче послідовність дій: назви баз, норма та тривожні сигнали. Наприкінці кожного кроку дивимось, як під нього лягає ситуація компанії РІЕЛ та ЖК Father на вул. Промисловій, 50/52 у Львові.
Обстежувати забудовника варто саме в такому порядку: юридична особа, земля, дозволи, наостанок репутація. Більшість покупців рухається навпаки, стартуючи від форумів.
Пункт 1. Юридична особа забудовника в ЄДР
Де: Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців, громадських формувань. Пошук на порталі Мін’юсту безкоштовний.
Що дивитись:
- повна назва, код ЄДРПОУ юрособи в проєкті договору, а не бренд на рекламному щиті;
- дата реєстрації;
- засновники, кінцевий бенефіціарний власник;
- КВЕД. Профільні коди: 41.10 (організація будівництва будівель), 41.20 (будівництво житлових і нежитлових будівель);
- статус: жодних записів про припинення.
Насторожує: юрособа забудовника народилась кілька місяців тому, бенефіціар не розкритий, у статусі позначка про припинення, вид діяльності далекий від забудови.
Тут спливає деталь, яку покупці сприймають нервово. Бренд і продавець часто різні назви, бо під кожен проєкт створюють окрему юрособу. Порушення тут немає, це звична практика проєктного фінансування. Питання в іншому: чи пов’язана вона з групою, яка вже здавала будинки.
Пункт 2. Земля під будмайданчиком
Де: Публічна кадастрова карта Держгеокадастру, Державний реєстр речових прав, доступ через Дію чи портал Мін’юсту.
Дивимось: кадастровий номер, цільове призначення, площу, власника чи орендаря, строк оренди, обтяження. Землю вивчайте раніше за планування: помилку тут не вилікують жодні гарантії забудовника.
Призначення мусить допускати багатоквартирну житлову забудову, а оренда перекривати планову дату завершення робіт, запас хоча б рік.
Тривожні знаки: призначення «для ведення садівництва» чи «для індивідуального житлового будівництва» під багатоповерхівкою, оренда, що спливає раніше здачі, іпотека на ділянці без пояснень, судова заборона на відчуження.
Найпоширеніша біда ринку не підробка паперів, а невідповідність поверховості. Ділянка дозволяє шість рівнів, зводять дванадцять. Далі суди та зупинка робіт.
Пункт 3. Як перевірити дозвільні документи в ЄДЕССБ
Де: Єдина державна електронна система у сфері будівництва, портал e-construction.gov.ua. Значну частину цих даних веде ДІАМ, Державна інспекція архітектури й містобудування.
Публічно доступні кілька реєстрів:
- декларативні, дозвільні документи: дозвіл на виконання робіт, його номер та дата;
- містобудівні умови та обмеження: гранична висотність, відсоток озеленення, вимоги до паркінгу;
- проєктна документація, висновки експертизи;
- Карта будівництва: статус конкретного об’єкта в прив’язці до адреси.
На практиці. Знайдіть будинок за адресою на Карті, звірте по рекламних матеріалах чотири параметри: поверховість, кількість секцій, замовника, генпідрядника. Розбіжність хоча б в одному параметрі підстава для окремого питання.
Погана ознака: об’єкта немає в системі взагалі, дозвіл виданий на іншу адресу чи поверховість, папери кілька разів поверталися на доопрацювання, у дозволі фігурує фірма, якої немає у вашому договорі.
Окремо загляньте в реєстр ліцензіатів. Ліцензія будівельника зараз безстрокова, проте відмітка про неї мусить бути в Реєстрі будівельної діяльності.
Пункт 4. Реєстрація майбутнього об’єкта і спеціальне майнове право
Найновіший рядок чек-листа, він же найбільш недооцінений.
Восени 2022 року запрацював Закон № 2518-IX, після чого механіка продажу первинки перебудувалась. Раніше покупець платив за обіцянку: квадратні метри жили тільки в проєкті та в тексті угоди. Тепер держава веде облік ще не зведеного житла. Забудовник відкриває на кожне майбутнє помешкання окремий запис у Державному реєстрі речових прав, і воно отримує власний номер, площу, прив’язку до поверху. Покупець бачить у витягу конкретну одиницю, а не абстрактну частку у стінах.
Що перевірити: реєстрацію саме вашого об’єкта, відсутність обтяжень, відсутність попереднього продажу, приналежність до гарантійної частки.
Гарантійна частка це площі, недоступні для відчуження до завершення робіт. Якщо пропонують квартиру саме звідти, угода буде проблемною.
Тривожний сигнал: об’єкта в реєстрі немає, а вам підсовують попередній договір чи угоду про наміри «поки що, до реєстрації». Після 2022 року це спроба обійти закон.
Пункт 5. Суди, борги і виконавчі провадження
Де:
- Єдиний державний реєстр судових рішень, пошук за назвою і кодом ЄДРПОУ;
- Єдиний реєстр боржників Мін’юсту;
- Автоматизована система виконавчого провадження.
Дивимось не кількість справ, а їхній предмет. У великої фірми завжди є спори щодо підрядників та податкової, це нормальний фон. Небезпечні інші сюжети: позови інвесторів про повернення коштів, знесення самочинної забудови, оскарження дозволів органами архітектурного контролю, банкрутство.
Червоний прапорець: серія однотипних позовів від фізосіб, ухвала про арешт майна, відкрите провадження у справі про банкрутство.
Агрегатори на кшталт Опендатабота та YouControl зводять усе це в один звіт, додають фінансову звітність. Базові витяги безкоштовні, розширені за підпискою. Платити не обов’язково: першоджерела дають те саме, просто витратите більше часу.
Пункт 6. Історія зданих об’єктів забудовника
Реєстри показують юридичний стан, але не вміння девелопера доводити почате до кінця. Наступний крок це портфель зданого.
Що рахувати: скільки будинків введено в експлуатацію, за який період, які були зриви строків, як забудовник тримався у 2022-2024 роках. Останній критерій важить більше за всі попередні: після лютого 2022 року ринок розділився на тих, хто заморозив майданчики, та тих, хто продовжив.
Введення в експлуатацію видно там само, у ЄДЕССБ: сертифікати, декларації про готовність публічні, пошук за назвою замовника.
РІЕЛ працює від 2003 року, зводить будинки у Львові та Києві. Двадцять з лишком років історії не гарантія на майбутнє, зате масив зданих будинків, який звіряється по реєстрах, а не обіцянка в презентації.
Пункт 7. Хід будівництва наживо
Останній крок найчесніший. Приїдьте на майданчик у будній день о десятій ранку.
На що дивитись: робота техніки, кількість людей на об’єкті, інформаційний щит на огорожі, де вказані замовник, підрядник, номер дозволу, відповідність стадії робіт фотозвітам на сайті.
Кепські ознаки: тиша в робочий час, іржа на відкритій арматурі, порожня огорожа без щита, охоронець, який не знає назви підрядника.
ЖК Father зводять за монолітно-каркасною технологією, стіни газоблокові та керамоблокові. Поверховість від 7 до 24 залежно від блоку, дві висотні секції. Перша черга запланована на 3 квартал 2027 року, друга на 4 квартал 2028. Дати звіряйте не по буклету, а по дозвільній документації: там указано строк дії дозволу. Ці параметри мусять збігтися одразу втричі: у дозволі, на майданчику, в тексті угоди.
Як звести результати перевірки
Жоден крок окремо відповіді не дає. Питання не в тому, чи вдалося перевірити забудовника до останньої коми, а в кількості збігів між реєстрами та реальністю.
Нормальна картина: юрособа старша за рік та належить до групи з історією, у ділянки правильне цільове призначення та довга оренда, дозвіл виданий на ту саму поверховість, яку продають, майбутні об’єкти зареєстровані, позови господарські й рутинні, на будові вирує робота.
Одна чи дві розбіжності привід поставити письмове питання та отримати таку саму відповідь, а не тікати. Якщо їх чотири і більше, гроші краще залишити при собі.
Три помилки, через які перевірка втрачає сенс
Перша: перевіряти бренд, а не юрособу в договорі. Назви в буклеті й у реквізитах збігаються далеко не завжди.
Друга: обмежитись одним джерелом. База покаже дозвіл, але промовчить про обтяження на ділянці. Перевірка забудовника працює лише як набір щонайменше з чотирьох реєстрів.
Третя: перевіряти після передоплати. Тут ви вже сторона, яка щось втрачає, тому оцінюєте ризики упереджено.
Що робити з відгуками
Форуми, чати мешканців корисні для побуту: рівень прибирання, робота ОСББ, проблеми у ліфтах та теплових вузлах у зданих будинках того самого забудовника. Для оцінки надійності вони майже марні: емоційний відгук пишуть удесятеро частіше за нейтральний, а замовні тексти давно стали окремим ринком.
Один робочий спосіб усе ж є. Знайдіть чат заселеного комплексу тієї самої групи, дивіться не на оцінки, а на факти: на скільки місяців зсунулась здача, як довго усували недоліки після акта, чи були позови від мешканців. Оце і буде реальна відповідь на питання, як перевірити забудовника без юриста.
Остання деталь. Уся процедура коштує близько 200 грн на витяги плюс кілька годин часу, причому більшість даних дістаєте безкоштовно. Ціна помилки тут вимірюється мільйонами, тож пропорція очевидна.